被拒絕塗銷預告登記，可否訴請法院塗銷預告登記（限制登記）？
30 Jul, 2025
問題摘要：
預告登記雖係正當的法律工具，但若濫用成為勒索、控制、阻撓交易的手段，即違背其立法初衷。土地所有權人如遭遇無故設立或不當存在之預告登記，且登記人拒不配合塗銷，應即透過訴訟程序請求法院判決塗銷，並在取得確定判決後向地政機關聲請辦理，以保障其對不動產的完整處分權利與經濟利用，不致因登記瑕疵陷於無法處分之困境。
律師回答：
關於這個問題，在我國不動產登記實務中，預告登記是一種常見的權利保全工具，主要是為了確保債權人將來得以實現其針對特定不動產所享有的請求權，然而此一制度若被惡意濫用，將會對不動產所有權人的處分權造成實質性妨礙，甚至淪為脅迫工具。
以年邁甲父名下土地為例，因誤信乙的話語，在無真實債權基礎下辦理預告登記，日後甲欲出售土地卻因登記限制無法辦理過戶，乙更藉機索求鉅款，類此情形即構成對預告登記制度之惡意濫用。甲乙間既無買賣、贈與或債務契約關係，僅因乙「好意提醒」便讓甲辦理預告登記，實際上既無契約、亦無請求權存在，該登記即屬形式合法、實質無效，甲可向法院訴請確認該預告登記無效，並命乙配合塗銷，倘乙拒不配合，法院可逕命塗銷之。
當協議破裂，登記名義人亦無法自力塗銷該預告登記時，依法唯一正當的途徑就是向法院提起「請求塗銷預告登記之訴」，透過司法審理認定該登記是否具有請求權基礎，再以確定判決為據向地政事務所辦理塗銷。
土地法第79-1條規定：「聲請保全左列請求權之預告登記，應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之：一、關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。二、土地權利內容或次序變更之請求權。三、附條件或期限之請求權。前項預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記，無排除之效力。」
預告登記本質為「限制登記」與「保全登記」，法律上所保全者必須為關於土地權利移轉、消滅、變更或附條件期限之請求權，例如買賣預約契約、債務清償、抵押設定等，而該等請求權必須存在於雙方法律關係中方得成立。由此觀之，若當事人間自始並無請求權存在，或請求權已消滅、履行完畢、或罹於時效，即應認預告登記已無存在之正當性，應予塗銷。
所謂預告登記，係不動產所有權人與債權人間，須有一定與該不動產有關之「契約關係」，或債權人對於不動產所有權人具有附條件或期間之請求權，得就不動產為預告登記。存在預告登記之不動產，所有權人要處分該不動產，例如移轉所有權或設定抵押權，將會對預告登記權利人（即債權人）之請求權有所妨礙，就需要預告登記權利人的同意才行。
白話來說，一旦設定預告登記，要處分土地就完全受制於預告登記權利人了，因為需要取得其同意。所以預告登記通常搭配設定抵押權來使用，均是用以擔保土地所有權人（或債務人）履行償還債務或履行契約所定義務。
又如某一預告登記之設定係為擔保借貸關係下的清償義務，日後債務已履行完畢，則擔保之目的已消失，預告登記亦應解除，否則即淪為不當拘束。又如該債務或契約關係雖仍存在，但債權已罹於時效，債務人依法得抗辯拒絕履行時，亦可請求法院認定預告登記所依據之請求權已消滅，依法予以塗銷。
尤其民法第125條規定：「請求權，因十五年間不行使而消滅」，最為常見的情形是預告登記設立之初雖為擔保將來買賣或付款義務，但經年未履，未訴請履行且未中斷時效，超過十五年即視為消滅，登記即失其效力。
實務上，地政事務所對於預告登記之設立與存在僅採形式審查，僅需請求人提出登記名義人之同意書與必要文件，即會准予登記，而對登記所依據之法律關係、契約真實性、請求權存否等，並無權進行實質審查，因此倘登記名義人主張該預告登記無效，除非預告登記人願意自行申請塗銷，否則地政機關無從逕自處理。
故唯一可行方式即為提起訴訟，請求法院判決塗銷。法院審理此類案件時，將審酌原始登記時雙方是否有真實債權契約關係存在，如僅屬單方意思表示、或出於誤信、脅迫等而成立，法院即可能認定該登記係以虛偽法律行為或詐欺方式成立，違反土地法第79條之1保全請求權之本旨，即屬無效，應予塗銷。
實務上，若預告登記係出於親屬關係、情誼協助，未基於契約或請求權，或僅係口頭表示將來可能交易，卻未形成完整買賣契約，即難認登記基礎成立，土地所有權人即有權請求確認登記無效並訴請塗銷。同時，法院亦將登記當時的目的、事後當事人行為、債權是否實際存在等一併納入考量，綜合判斷該預告登記是否符合立法目的與法定要件，並判決是否應塗銷。
實務操作中，土地所有權人如欲訴請塗銷預告登記，應蒐集以下資料作為起訴依據：第一，登記資料，包括預告登記的謄本、登記原因等，以了解登記內容及法律基礎；第二，雙方間有無書面契約、付款紀錄或其他具體交易行為，以判斷有無請求權存在；第三，如無債權證明，則可主張登記係虛構、誤信、詐欺或已罹於時效等事由，並附具相關說明及佐證；第四，如乙曾明示預告登記僅係形式性質、或有要脅、勒索之事實，應一併舉證，輔助法院認定該登記為濫用法律手段之表徵。
訴訟提出後，法院若判決確認預告登記無效並命為塗銷，該確定判決即為地政機關辦理塗銷登記之依據，毋須再經預告登記人同意，即可單方完成登記回復。
-債務-預告登記-塗銷預告登記
(相關法條=土地法第79-1條=民法第125條)
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