虛偽房地產買賣，究竟舉證責任如何分配？
30 Jul, 2025
問題摘要：
虛偽房地產買賣爭訟中，當事人間親屬關係、交易時點敏感性、資金來源可得性、文件證據之有無及交易程序完整性均為法院判斷買賣真偽與舉證責任分配之重要依據。若被告為買賣當事人，對交易過程具有高度控制權與接近力，自應負起說明及舉證之責。法官依據誠信原則與舉證負擔公平原則，得視個案情況重新配置舉證責任，並非絕對拘泥於傳統學說所主張之分類標準。對債權人而言，若能就買賣當時債務人資產狀況、交易時點、價金支付狀況、資金流向與登記流程等提出具體反證，即有可能舉證成功，證成該買賣為虛構行為，進而請求撤銷登記、確認買賣無效或其他回復原狀之救濟。惟如對方已將交易包裝得極為完整而無破綻，原告僅以自身主觀懷疑提起訴訟，則仍有敗訴風險。因此，舉證責任之分配乃兼顧訴訟程序正義與實體公平之重要制度，其運用須視個案具體事實而定，不可拘泥形式。
律師回答：
關於這個問題，在民事訴訟中，舉證責任的分配關係到訴訟勝敗之關鍵，尤其在處理虛偽房地產買賣案件時更顯重要。傳統上，舉證責任分配理論主要依循待證事實分類說、法律要件分類說、危險範圍說及利己事實說等理論，此等理論雖有一定的結構性與邏輯基礎，但多半著重於形式與機械性思維，未能充分回應現代訴訟中各類事實情境之複雜性及其所涉及之公平正義判斷，因而漸為實務界所質疑。現代法理主張以誠信原則作為舉證責任分配的補充標準，尤其是當當事人之一對事實之掌握與接近程度遠高於對造時，應由其負較高舉證負擔，以實現訴訟上之衡平與誠信。就虛偽買賣爭議而言，涉及當事人間是否實有買賣意思表示，抑或僅為通謀虛偽以逃避債權或其他目的，則應回歸當事人對於交易本質與資金流向之掌握程度加以判斷。
法院即依據當事人對事證之接近與掌控能力，認定買賣是否屬虛偽
按舉證責任分配理論學說眾多，傳統有待證事實分類說、法律要件分類說、危險範圍說、利己事實說等諸學說，然此著重於形式、機械之思維方式，實忽略實質之價值判斷，僅有形式之標準，而缺乏實質價值之標準，面對各式各樣極其複雜之民事案件，少數案件極易產生不公平之情形，難於符合舉證責任分配應具備之公平正義要求，因此舉證責任分配法應以誠信原則以定舉證責任分配之歸屬。因此本案先從接近證據之難易層面加以探討以釐清舉證責任之歸屬，就接近證據之難易言，雙方當事人對於買賣是否虛偽之事實，應由何方為舉證較易之情形，其舉證責任分配由較易舉證之當事人負擔，自較符合正義公平之原則，而被告2人間之買賣原因事實、資金來源及流向均由被告2人所掌握，因此被告2人自始即接近及持有該財務資料，自應由被告2人舉證較諸原告為合理且簡單，再者私人者之買賣或借貸，未如金融機構，幾無審核、徵信、估價及監督機制，故利用以債作價而逃避債權人藉由強制執行滿足債權者，時有所聞，況且本件被告2人係兄弟關係，被告陳○助對原告負有借款債務，於可能將受強制執行之敏感時間，將系爭不動產以買賣為原因而移轉所有權登記予被告陳○龍，就此二親等間之買賣關係是否屬真實，相較於一般第三人買賣，自應受較嚴格之檢驗，因此我國遺產及贈與稅法第5條第6款規定：二親等以內親屬間財產之買賣，除能提出已支付價款之確實證明，且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者，視為贈與，考其立法意旨無非要求近親間之買賣，應由買賣雙方負起較高之舉證責任，是本件被告2人自應就系爭不動產之買賣確屬真實負舉證責任，較符合正義公平之原則。…被告2人於98年9月1日言詞辯論期日，僅空言否認系爭不動產之買賣係屬通謀虛偽意思表示，並抗辯應由原告就系爭不動產之買賣係屬通謀虛偽意思表示負舉證責任，本院當庭以接近證據之遠近及取得證據之難易，本於公平正義原則，告知應由被告就系爭不動產買賣之真正負舉證責任，並當庭諭知被告應儘速提出被告2人間買賣系爭不動產之相關文件及資金流向等證據，然被告2人逾2個月並未提出任何證據藉以證明系爭不動產買賣確為真實，本院乃逕訂98年11月3日為言詞辯論期日，被告2人當庭亦未提出任何證據以證明系爭不動產買賣確為真實，僅以書狀辯稱被告陳○龍在89年至96年間經常出借數千元或數萬元之款項與被告陳○助，數年已累積約30餘萬元，雙方乃約定系爭不動產以市價約150萬元現值計算，扣除抵押貸款金額120萬元，所剩殘值30餘萬元，以被告陳○助積欠被告陳○龍之借款扣抵作價買賣等語，被告陳○龍辯稱其在數年間總計借款約30餘萬元與被告陳○助，衡情被告陳○龍之資力，長期起碼應維持在百萬元以上，區區30餘萬元對其乃屬九牛一毛，否則被告陳○龍豈會不顧及自身之經濟狀況而將其資金完全資助被告陳○助，而持有鉅款者絕少將之置放家中，大多會將之定存或活存或投資有價證券之方式存於金融機構，然被告陳○龍始終未能提出其長期以來用以存放資金之存款或有價證券之證據，以證明其資金來源確係自己所有，且係長期持有，則被告陳○龍是否有餘裕之資金陸續出借被告陳○助，此已有可議，況本院依職權查閱被告陳○龍之財產狀況，被告陳○龍於97年間除系爭不動產並無其他薪資、存款利息等收入…；且買賣不動產，因價值不菲，買賣次數亦少，一般人均會慎重其事，縱使親如兄弟，倘若為真買賣，低買高賣乃人之常情，對於買賣價格，雙方亦會依據某一資料作為磋商價金高低之基礎，然被告2人對於系爭不動產之價金之形成過程亦未能提出合理之說明，更未訂立不動產買賣契約書，遽將系爭不動產以買賣為原因將所有權移轉登記予被告陳○助，凡此亦違常情，而不足採，從而，原告主張被告2人間就系爭不動產之買賣係出於通謀虛偽意思表示，自堪信為真實。…末按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，民法第87條第1項前段定有明文。本件被告陳○助與被告陳○龍通謀虛偽意思表示所為如系爭不動產買賣契約，已如上述，依民法第87條第1項規定，應屬無效。(臺灣基隆地方法院98年度訴字第210號民事判決)
被告為親兄弟，債務人兄弟於面臨強制執行之敏感時點，將不動產以買賣名義登記予弟弟，法院即指出，基於被告雙方具親屬關係，且交易時點恰值債務人面臨清償壓力，應從嚴審查該買賣之真實性。依照遺產及贈與稅法第5條第6款規定，二親等以內之買賣除非有確實付款證明，否則推定為贈與，其立法目的正是在於防堵近親間藉由虛構買賣規避稅負或債權責任。該案中雖名義上係「買賣」，但實際並無支付價金之憑證或資金流向之佐證，被告亦未提出契約書、匯款單、轉帳紀錄或其他具體財務文件，對所稱多年累積借貸形成購價之說詞亦欠缺客觀支持，加以被告所稱數年間累計借貸金額與不動產市價僅相當於殘值部分，難以構成完整買賣價金，且對購價之形成過程無合理說明。
法院並根據常情推理指出，一般人於購買不動產之重要交易中，縱為親人亦應慎重其事，不應僅以口頭協議即辦理所有權移轉登記，況且若為真實交易，應有市場調查、貸款申請、價金磋商等程序，但被告並無任一行為符合同常買賣行為之期待。因此，法院認為，被告應對買賣真實性負較高舉證責任，若無法提出合理資料反駁虛偽指控，應承擔舉證不利之後果。
本案即援引誠信原則及接近證據之遠近作為舉證責任再分配之基礎，並非僅機械式援用「誰主張誰舉證」之原則，而係依據誰對該事實有較高之掌握力及控制力，誰就應負責提出證明。法院在言詞辯論期日曾明確告知被告雙方應提出資金來源與買賣過程資料，惟被告迄未提出任何具體證據支持主張，亦未能說明款項來源是否為自行所有或長期持有，更無法證明不動產之價金係由實際資金給付，法院終認定該買賣係屬通謀虛偽意思表示，依民法第87條第1項規定為無效。
-債務-債權保全-詐害債權撤銷權
(相關法條=民法第87條=)
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