最高限額抵押權就債權之約定利息登記為「無」時，該債權之約定利息是否為抵押權擔保之範圍？
25 Jul, 2025
問題摘要：
最高限額抵押權於設定登記時，若對於利息部分明記為「無」，雖後經債權人與債務人另行約定借款利息，惟未辦理擔保範圍變更登記，則該利息部分不在最高限額抵押權所擔保之範圍內。基於物權公示原則、信賴保護原則與土地登記制度之完整性，該利息約定僅為債權性質，不得作為拍賣抵押物後優先受償之依據，該等風險應由抵押權人自負，亦為促使當事人正確使用登記制度、維護交易秩序之法律保障機制。
律師回答：
關於這個問題，關於最高限額抵押權所擔保債權之約定利息是否屬擔保範圍的問題，若於設定登記時於登記簿明記約定利息為「無」，是否仍可將實際約定之利息視為擔保債權的一部分，實務與學理皆有明確見解。依據民法第881條之1規定，所謂最高限額抵押權，係指債務人或第三人以其不動產提供擔保，就債權人對債務人在一定範圍內之不特定債權，於最高限額內所設定之抵押權。此種抵押權之設計，在於於一定期間及範圍內，允許擔保複數、變動之債權，並提供債權人得依約對該不動產之交換價值優先受償之保障。又依民法第881條之2第1項與第881條之1第2項規定，最高限額抵押權所擔保之債權，應以由一定法律關係所生之債權或基於票據所生之權利為限，且就確定之原債權，僅能於最高限額範圍內行使其權利。因此，在擔保範圍與其法律效力上，須有明確契約合意與登記內容為依據。
進一步而言，民法第881條之17準用普通抵押權規範，即民法第861條之1：「抵押權所擔保者為原債權、利息、遲延利息、違約金及實行抵押權之費用。但契約另有約定者，不在此限」，說明如契約另訂其他範圍，應從其約定。而土地登記規則第115條之1亦明定：「申請最高限額抵押權設定登記時，登記機關應於登記簿記明契約書所載之擔保債權範圍」，可見登記內容具有公示效力與法律效力。故若當事人於設定登記時，明白登記為「約定利息為無」，雖嗣後於借款契約中另訂年息10%，倘未依土地登記規則第115條第2項之規定辦理變更登記，則該利息部分即非最高限額抵押權之擔保範圍。
此種處理方式係基於不動產物權之變動需經書面並登記始生效力（民法第758條），而擔保範圍之一部如利息等，於設定登記未記載或記為「無」者，即應解為當事人已合意排除該部分之擔保，且因登記為公示手段，其內容除有形式重大瑕疵外，具有對抗第三人之效。若後順位抵押權人、查封債權人或其他利害關係人基於該登記資料信賴擔保範圍僅及本金，則原設定人與抵押權人間雖有事後契約增列利息，亦不得對抗登記之外之第三人，亦即物權效力不及於該利息。
如登記為「約定利息為無」時，雖後續借貸契約約定年息10%，倘未據以辦理變更登記，即不得主張該利息為抵押擔保範圍，理由即在於維護物權公示原則與交易安全。登記內容為公信之本，倘允許當事人不經登記逕以私下約定改變登記範圍，將嚴重侵害善意第三人之信賴利益，亦與物權變動須依法登記之原則相違背。
民法第881之1條第2項、第881條之2第1項規定「最高限額抵押權所擔保之債權，以由一定法律關係所生之債權或基於票據所生之權利為限」、「最高限額抵押權人就已確定之原債權，僅得於其約定之最高限額範圍內，行使其權利」。即最高限額抵押權之擔保債權範圍，為最高限額抵押權設定契約之內容，如已有一定法律關係或票據關係之約定，並經登記者，則自該關係所生債權之利息、遲延利息及違約金，即為擔保債權範圍（資料11民法第881條之2修正說明三參照，謝在全著，民法物權論下冊112年9月修訂8版，第348頁）。次按不動產物權之變動，以書面並經登記為生效要件（民法第758條）。最高限額抵押權依民法第881條之17準用第861條第1項普通抵押權之規定，「抵押權所擔保者為原債權、利息、遲延利息、違約金及實行抵押權之費用。但契約另有約定者，不在此限」。土地登記規則第115條之1第1項並規定，「申請最高限額抵押權設定登記時，登記機關應於登記簿記明契約書所載之擔保債權範圍」。即最高限額抵押權設定契約如另有約定利息（率）為「無」，並經登記者，即屬民法第881條之17準用第861條第1項但書「契約另有約定」情形，且經登記而有公信力，應認當事人已另有約定最高限額抵押權擔保債權之範圍不包括約定利息。本題甲、乙於最高限額抵押權設定登記「約定利息（率）為無」，嗣就抵押權擔保之借款約定利息按年息10％計算，如未依土地登記規則第115條第2項規定辦理變更登記，該約定利息年息10％，應非抵押權效力所及，以維物權公示原則，及信賴該登記之次順序他項權利人權益。
(臺灣高等法院暨所屬法院102年法律座談會民事類提案第9號)
最高限額抵押權雖可擔保利息、違約金及其他定期給付，但應明確記載於登記資料中，並經地政機關登記始生物權效力。否則，實體契約雖約定該等費用，惟若未登記，即僅具有債權效力，不得主張物上擔保。而於實務操作上，倘登記為「利息無」，抵押權人倘欲將利息納入擔保範圍，應依契約變更程序與土地登記規則第115條第2項辦理登記變更，否則即應承擔利息部分不得優先受償之風險。
-債務-債務擔保-抵押權-最高限額抵押權
(相關法條=土地登記規則第115-1條=土地登記規則第115條=民法第881-1條=民法第881-2條民法第881-17條))
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