什麼是抵押權「流抵約款」？

25 Jul, 2025

問題摘要：

雖然法律允許在設定抵押權時約定屆期不清償即直接取得抵押物所有權的流抵條款，但必須辦理登記、價值需公平計算，且不得損害其他債權人權益。若操作得當，流抵約款能成為債權人快速取償的重要手段，但若未依法定程序辦理，則不僅無效，甚至可能引發法律爭訟。當事人在簽署含有此類條款的抵押契約時，應審慎評估，必要時應諮詢專業法律意見，以保障自身權益並避免日後爭議。

律師回答：

關於這個問題，在設定抵押權時，是否可以事先約定「若債務到期未清償，抵押物的所有權就直接移轉給抵押權人」？

此種約定在法律上被稱為「流抵約款」，也就是所謂「以物抵債」的條款，不需經法院拍賣就能直接取得抵押物所有權。從民法規定來看，此種約定在某些情況下是允許的，但必須符合一定的法律條件，才能發生效力。

首先，民法第878條的規定：「抵押權人於債權清償期屆滿後，為受清償，得訂立契約，取得抵押物之所有權或用拍賣以外之方法，處分抵押物，但有害於其他抵押權人之利益者，不在此限。」這表示，在債權屆期後，債權人與抵押人可以再訂一份契約，約定將抵押物所有權移轉給抵押權人，而不必透過拍賣方式清償，這是合法有效的契約安排。

但若想在一開始設定抵押權時，或在債權尚未到期前，就預先約定到期不還錢就直接拿土地抵債，那麼就必須適用民法第873-1條所規定的「流抵約款」，這是一項針對抵押權契約內容的特別條款。該條第一項規定：「約定於債權已屆清償期而未為清償時，抵押物之所有權移屬於抵押權人者，非經登記，不得對抗第三人。」若當事人要在一開始就寫進契約說「到時候還不出錢，房子就直接歸債權人」，這項條款必須辦理登記，否則雖然對雙方有效，卻不能對抗未來的第三人，例如不知情的買受人或其他債權人。

此外，民法第873-1條還規定債權與抵押物價值之間的清算原則，若抵押物的價值高於擔保債權，抵押權人應將超過的部分返還給抵押人；反之若價值不足，抵押權人則仍可就不足部分繼續向債務人請求清償。這也凸顯出流抵約款並不代表債務人清償義務完全終止，而是視抵押物的價值是否足以完全抵清債務。

若抵押權人依流抵約款請求移轉抵押物所有權時，應以該時點的市價為基準計算抵押物價值，並應扣除土地增值稅、契稅、代書費、前順位抵押權擔保債權及其他相關費用，僅以債權人實際可取得之淨價為準來抵債。若抵押權人不提出補償或計算明細，抵押人可依法拒絕辦理過戶，直到補足應返還部分。也就是說，這不是一種「直接轉走房子」的簡單操作，而是一種具備法律保護與價值平衡機制的抵押債權實現方式。為何法律會允許此種流抵約款？

主要是基於實務上拍賣流程冗長且有拍賣價偏低的現象，許多抵押權人希望能與抵押人直接清償債務，透過協議取得抵押物，免除拍賣繁瑣，也保障債權人迅速取償的利益；但也擔心抵押權人藉此低價取得抵押物而損害抵押人或其他債權人權益，因此才要求必須登記並設下價值清算機制，達成實質公平。

換句話說，流抵約款是一種具有法律效力的約定方式，但必須於設定抵押權時或債權未到期前明確載明，並依法辦理登記，才能對抗第三人，且即便條款生效，抵押權人仍需依抵押物市值與債務金額進行清算，不能任意沒收他人財產。

實務上，若抵押人對抵押權人提出流抵移轉主張有疑義，例如認為抵押物價值高出過多、債務已經清償、抵押權人未依法登記等情形，亦可向法院提起確認訴訟，請求確認抵押物所有權仍歸自己所有。