共同抵押權，要先抵押誰的地
25 Jul, 2025
問題摘要：
在共同抵押制度下，債權人得自由就各抵押物選擇行使抵押權，但若涉及債務人與第三人共同抵押情形，則應依序優先處分債務人名下不動產；同時在未限定各不動產負擔額時，應依價值比例進行責任劃分，若某第三人抵押人之不動產被優先拍賣，且受償金額超過其應分擔部分時，該第三人有權向其他抵押人請求償還超額部分，並承受債權人對其抵押物之權利。如此一來，不僅達到保障債權人權利的目的，也維護各抵押人之實質權益，實現債權擔保機制中的公平與效率。
律師回答：
關於這個問題，在不動產擔保實務中，經常出現由債務人與第三人共同提供數筆不動產作為同一債權之擔保物的情形，此即為民法所稱之「共同抵押」制度。民法第875條規定，當為擔保同一債權於數不動產上設定抵押權，且未特別限定各抵押物應負擔擔保金額時，債權人得自由選擇就各個抵押不動產拍賣受償，其受償之範圍可以涵蓋全部或部分債權。
針對同一債權於數不動產上設定抵押權的情形，也就是實務上所稱的「共同抵押」，當為擔保同一債權而在多筆不動產上設定抵押權時，若未明確限定各個不動產所負擔之債權金額，則抵押權人有權就各個不動產個別賣得之價金中，受清償全部或一部分的債權，債權人對於拍賣標的享有選擇權，並無需遵循特定順序進行拍賣。然而，為避免債權人任意選擇對第三人所有的不動產優先執行，導致第三人不當承擔過多的債務責任。
換言之，在未約定分擔額的情況下，抵押權人有權自由拍賣其中任一筆不動產，並就賣得價金優先受償其債權。
債務人所有的不動產
然而，這項自由並非完全無限制，依據民法第875-1條的規定，在共同抵押情形中，若債權人所選擇拍賣之抵押物中，有屬於債務人所有之不動產時，原則上應優先就該抵押物進行拍賣，此舉係出於保護第三人提供擔保物之法理基礎，避免其資產優先受害，確保權利義務之分配公平合理。
在抵押物中如包含債務人所有的不動產，且債權人選擇將全部或部分抵押物同時拍賣時，應優先以債務人名下的不動產變價所得清償債務，作為對第三人權益的基本保障機制。
抵押物之間如何分擔擔保債權金額
民法第875條之2則設有明確計算方式。第一款為當未限定各個不動產負擔金額時，應依照各不動產之價值比例計算分擔額；第二款則為已限定各不動產負擔金額者，即依照約定金額分配；第三款是部分限定部分未限定之混合情形，此時以限定金額與其餘不動產的價值比例進行分配。而在第二、三款中，如限定金額超過實際價值，則仍以不動產價值為上限，不得因約定而超過實質擔保能力。
當拍賣行為同時涉及多筆抵押物，且賣得價金總和高於擔保債權額時，為公平計算各不動產對債權的分擔額，民法第875條之3明定應準用第875條之2的比例計算原則，確保抵押物間責任分擔合理，避免因價金分配不公導致糾紛。
若拍賣係分批進行而非一次性處理，亦即各抵押物分別拍賣時，則依民法第875條之4的規定，拍賣後若就某一抵押物之價金受償金額超過其應負擔分擔額，將涉及權利承受與求償問題。
首先，在第一種情形中，若經拍賣之抵押物為第三人所有，且該第三人提供的抵押物變價金額超出其應分擔範圍，則該抵押物所有人有權向尚未被拍賣的其他第三人追償其本應分擔的債務部分，同時並可承受債權人對其他抵押物之抵押權，承受金額以自身超額負擔為限，不得侵害債權人權益。
第二種情形則針對同一人所有之多筆抵押物，若某一抵押物賣得價金超出其應分擔額，則順位較後的抵押權人可於未被拍賣的其餘抵押物上，就其超額部分承受原抵押權人之權利，但同樣不得侵害實行抵押權之債權人。
進一步而言，當共同抵押物未對應負擔金額進行個別約定時，民法第875-2條第1項第1款明定，應依各抵押物的市價比例計算其應負擔的債權金額，此即「價值比例原則」。舉例而言，若甲地價值為三千萬，乙地亦為三千萬，而丙地為一千萬，則三者的價值比例即為3：3：1。若整體債權金額為五千萬元，三地應分擔的金額依比例分別為：甲地2142.857萬、乙地2142.857萬及丙地714.286萬（此為大致比例試算，實務上可進一步精算）。
若債權人B先就乙地與丙地進行拍賣並全數受償，但所拍得價金遠超過丙地實際應分擔的金額，即構成抵押物所有人代為清償超過其應負擔責任的情形，此時可依民法第875-4條第1項第1款之規定，丙地所有人D得就其「超額受償部分」，向其他尚未拍賣且未清償之抵押人主張「求償權」，並承受債權人B於該等抵押物上之抵押權。
實際情形中，若丙地價值為1000萬元，依法應負擔的債權為500萬元，卻因債權人先拍賣丙地而受償700萬元，超出其分擔額200萬元的部分，D即可對提供乙地的C主張償還其應負擔的部分500萬元，並可在乙地上承受相應之抵押權，以保護其已代為清償之超額責任不致徒然損失。這樣的法律設計不僅確保抵押物間責任劃分之公平，也讓各抵押人能因應自身財產參與程度負擔相應責任，不因抵押順序或拍賣選擇順序而無端增加法律風險。
在此基礎上，也應注意民法第875-3條關於抵押權人對共同抵押物行使抵押權時，應適度考慮各抵押物間價值及負擔平衡，避免造成法律關係不確定與第三人間責任爭議。
民法第875條系列條文對於共同抵押之債務責任劃分、拍賣順序、超額求償與權利承受均有明確規定，確立抵押物之間在擔保義務上的相對平等原則，也兼顧實務中債權人權利行使的彈性空間與第三人抵押提供人的合理防線。
-債務-債務擔保-抵押權-共同抵押權
(相關法條=民法第875條=民法第875-1條=民法第875-3條=民法第875-4條)
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