土地被徵收，抵押權該怎麼辦?
25 Jul, 2025
問題摘要：
即使土地徵收程序已完備，若未於土地登記簿上完成變更，仍可能衍生繼承人設定抵押與第三人善意取得的法律爭議。第三人若符合善意並依法完成抵押登記，則其抵押權具有法律效力，惟政府或真正權利人仍可主張不當得利請求返還部分價金。此案例凸顯登記制度於不動產交易與擔保權設立之重要性，倘若登記機關與徵收機關在行政流程未能及時對接，極可能因登記錯誤或遺漏而衍生權利錯置與實益流失，故未來應加強不動產行政流程銜接與資料同步機制，以減少爭議發生。同時，對於一般民眾與從事金融交易的第三人而言，簽訂抵押契約時仍應加強土地產權背景調查，以降低自身風險。
律師回答：
關於這個問題，當土地遭政府徵收後，即使徵收補償金已全數發放完畢，倘若相關機關因疏失未將徵收事實登載於土地登記簿上，仍可能導致後續產生法律爭議。實務上就曾發生此類情況：原土地所有人於土地遭徵收後死亡，其唯一繼承人並不知土地早已完成徵收程序，誤以為仍擁有土地所有權，遂於繼承登記後，以該筆土地向第三人借款並設定抵押權擔保。事後發現該地早已完成徵收，則此時抵押權的效力如何？第三人可否主張抵押權有效？徵收機關或原土地所有人又有何權利可以主張？
此問題的法律核心在於登記的真實性與善意第三人保護原則之衡平適用。首先探討抵押權是否有效的問題。民法第118條第1項規定，無權利人對不動產所為的處分行為，需經有權利人承認方能發生法律效力。此案中，雖土地已完成徵收補償並依法歸屬政府，但因機關未及時辦理變更登記，導致該土地在形式上仍記載於繼承人名下，從而使第三人誤信繼承人為合法所有權人而設定抵押權。此抵押權是否成立，須視第三人是否符合善意取得的要件。
依據民法第759-1條第2項，若善意第三人基於信賴登記所為之法律行為已完成登記，則其物權變動不受登記不實的影響，即該第三人所取得之物權仍有效。該條規定主要目的即在於維護交易安全與保障不知情且無過失的善意第三人。
在本案中，第三人並不知該筆土地實已被徵收，於信賴登記記載內容為真的情形下設定抵押權，且依法完成登記程序，其行為應認定為善意取得，故所設定之抵押權具有法律效力，不因徵收事實未記載於登記簿而失其效力。
換言之，即便土地之實際所有權已歸屬政府，該筆抵押權仍於法律上對該土地發生效力，得於債務不履行時，依民法第873條之規定，聲請法院拍賣土地並就拍賣所得受償。其次，討論土地被拍賣後之得利歸屬問題。該筆土地為國有土地，卻因抵押權的存在而遭法院拍賣，拍賣所得首先用以清償抵押債權，此即形成國家之財產遭以清償私人債務的情形。國家在此未從拍賣中取得價金，反而因債務人設定抵押權而被動減損財產利益，因此有可能主張不當得利。民法第179條規定，無法律上原因而受利益，致使他人受損者，應返還其利益；若返還不可能者，則應賠償價額。
本案中，政府雖取得土地所有權，但由於未辦理登記，導致該土地遭拍賣，拍賣所得由抵押權人受償，政府等於因登記瑕疵而喪失財產價值，且其受損與債權人之獲利間具直接因果關係，屬無法律上原因之受益，故可依民法第181條但書規定，請求不當得利返還。此處須注意，雖抵押權因第三人善意取得而有效，導致其得行使抵押權拍賣土地，但並不表示第三人可因此完全免於返還義務，因其受償利益係基於一項形式上成立但實質上無權利基礎之設定行為，其對政府所形成之不當得利結果，應予以矯正。
-債務-債務擔保-抵押權-土地徵收
(相關法條=民法第118條=民法第759-1條=民法第873條=)
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